מחירי הדירות ממשיכים לעלות - זו עובדה פשוטה שכולם מכירים. אבל הסיבות למשבר הדיור מורכבות ורבות. הן נוגעות כמעט בכל תחום בחיינו - משפחה, תחבורה, תכנון ערים, ממשלה ורשויות מקומיות. כתבה זו מנגישה חלק מהנושא בשפה פשוטה דרך האנשים בסיפור, ועוזרת להבין את התמריצים הפועלים עליהם.
גללו למטה כדי להמשיך 👇🏼
האם אפשר להוריד את הביקוש?
האם אפשר להגדיל את ההיצע?
כמה אני עולה לעירייה שלי?
מדי שנה מפרסם הלמ"ס נתונים על הרשויות המקומיות. באמצעות נתונים אלו ניתן לבדוק מהי ההוצאה הממוצעת לתושב בכל רשות מקומית, ומה ההכנסה הממוצעת מתושב ממס הארנונה למגורים.
מקור: הלמ"ס, הרשויות המקומיות בישראל - קובצי נתונים לעיבוד לשנת 2020.
הארנונה ממגורים גרעונית לרשויות המקומיות בממוצע. כלומר, לא כל התושבים משלמים ארנונה שנמוכה מההוצאה של הרשות המקומית עליהם. למשל דיירי מגדל YOO בתל אביב דווקא משלמים יותר ארנונה מעלות השירותים שהם צורכים.
גובה מס הארנונה שונה בין כל רשות מקומית - בין אם בשיטת החישוב (למשל שטח הרצפה לעומת שטח כלל הנכס), הסיווגים השונים לנכס, וכן הנחות והחרגות שונות. בנוסף לתושבים שונים יש עלויות שונות לרשות המקומית - כתלות בהרכב המשפחה (משפחות צעירות בדרך כלל צורכות הרבה שירותים מהעירייה), מצב סוציואקונומי (ייתכן כי זכאים לפטור או הנחה) ומדדים נוספים.
יש לציין כי קיים מנגנון עם תמריץ חיובי לאישור פרויקטי מגורים: היטל השבחה. כאשר קבלנים בונים פרויקט מגורים הם נדרשים לשלם לעירייה היטל השבחה. בניגוד למס הארנונה, זהו סכום חד פעמי שמגיע לעירייה ויכול לשמש להקמת פארקים, מדרכות וכדומה.
לא באופן ישיר. מדי שנה מעדכן משרד הפנים את גובה הארנונה באופן אוטומטי לפי מדד המחירים לצרכן ומדד השכר של המגזר הציבורי. לרשויות המקומיות יש אפשרות לבקש שינוי חריג בגובה המס וסיווגי המבנים מדי שנה, והן כפופות לאישור משרד הפנים.
מתוך דברי ההסבר לחוק ההסדרים (2021): "בשונה משוק המגורים, היקפי שטחי התעסוקה המתוכננים בישראל גבוהים באופן משמעותי מהצורך הקיים, בין השאר בשל מבנה הארנונה אשר מהווה תמריץ בעבור רשויות מקומיות לפעול להוספת זכויות בנייה לטובת שטחי משרדים."
בסקירה כלכלית של ה-OECD על ישראל משנת 2020, המליצו כותבי הדו"ח לצמצם את הפער בין גובה המס של ארנונה למגורים לעומת ארנונה שלא למגורים.
סיכום
סקרנו את משבר הדיור מתוך נקודת המבט של חלק מהדמויות בסיפור: משפחות צעירות שרוצות פתרון מגורים, משקיעים, ראשי ערים ותושבים.
משפחות: ראינו שאפשר להוריד את הביקוש לדירות, אם נוכל לספק פתרונות מגורים אחרים שמספקים וודאות לטווח ארוך. שכירות ארוכת טווח בפיקוח ממשלתי מאפשרת ביטחון מפני עליית מחירים, ביטחון מפני מעבר דירה (חוזה ל-10 שנים), חוזה אחיד ושירותי תחזוקה. בחוק ההסדרים האחרון קודמה חקיקה שמעודדת שכירות ארוכת טווח.
משקיעים: לאחרונה היה שיח על חקיקה למיסוי דירה שניה ושלישית, שיכולה להוריד את הביקוש. אבל ההשפעה של הרגולציה מוגבלת, וגם היא יכולה להוביל להקטנת ההיצע ועלייה במחירי השכירות (השוכרים הם אלו שישלמו את המס). כלומר הכלים להשפיע על מחירי הדירות דרך המשקיעים הם מוגבלים.
ראשי הערים ותושבים: אם נקבל העלאה של מס הארנונה או נטפל בתמריץ השלילי שקיים לעיריות, העיריות יוכלו לבנות יותר דירות למגורים (כי זה ישתלם להם), והיצע הדירות יגדל.
בנוסף, שינוי זה יכול לתמרץ בנייה במרכז הארץ - באזורי הביקוש. הגדלת ההיצע ביישוב חדש בנגב לא שקולה לבנייה נוספת בת"א או פתח תקווה. כך נוכל להגדיל את ההיצע באזורי הביקוש ולמתן את העלייה במחירי הדירות.
דיברנו על שתי בעיות במשבר הדיור. הראשונה היא היעדר פתרון שכירות ארוכת טווח. אמנם עדיין יש מעט מאוד פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, אבל ככל שיהיו יותר, תהיה אלטרנטיבה לאנשים רבים שכרגע נאלצים לקנות דירה. השני הוא תיקון עיוות המס בארנונה למגורים. עיוות המס יוצר תמריץ השלילי לאישור פרויקטי מגורים במיוחד במרכז הארץ.
להגדלת הצפיפות באזורי הביקוש יש יתרונות רבים. תחבורה ציבורית יכולה להיות יעילה יותר - קל יותר לתכנן קו אוטובוס שהרבה גרים ליד התחנות שלו והוא מגיע לתחנה כל חמש דקות. ביחד עם עירוב שימושים (שילוב של מגורים, מסחר ועוד) צפיפות יכולה להיות טובה גם לעסקים - קל יותר לפתוח חנות אם יותר אנשים גרים בסביבה ויכולים להיות לקוחות פוטנציאליים.
הקמת יישוב חדש או הרחבה של יישוב מחוץ לאזורי הביקוש דווקא יכול להוביל ליותר פקקים והרגשה של "צפיפות". כאשר תושבי היישוב החדש ירצו להגיע למקומות עבודה או בילוי הם יעמדו בפקקים. לעומת זאת ציפוף של יישוב קיים במרכז יכול לגרום להפחתת העומס על הכביש. נסיעה של שעה ברכב יכולה להפוך להליכה, רכיבה על אופניים או נסיעה באוטובוס.
מחשבון הארנונה של ישראל - למה משמש מס הארנונה שאנו משלמים?
שכירות ארוכת טווח - חברת רנטן - דירה להשכיר